Tokenização imobiliária e a transmissão entre vivos do direito de propriedade imóvel: uma análise de compatibilidade
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Data
2026
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Faculdade Autônoma de Direito – FADISP
Resumo
A dissertação examina a tokenização imobiliária concebida e ofertada como sistema autônomo de transmissão da propriedade, que dispensa o registro no Cartório de Registro de Imóveis, confrontando-a com o regime jurídico brasileiro de transmissão inter vivos do direito real de propriedade imobiliária. O trabalho parte da constatação de que o regime jurídico brasileiro, consolidado pelo Código Civil de 2002, estrutura-se sobre o sistema de título e modo, pelo qual o contrato representa o título e o registro no Cartório de Registro de Imóveis constitui o modo aquisitivo, conferindo eficácia constitutiva ao ato nos termos do art. 1.245. Esse modelo, de inspiração romano-germânica, distingue-se do sistema consensualista francês, em que a propriedade se transfere pelo simples contrato, e do sistema alemão de abstração, em que o registro tem eficácia constitutiva desvinculada do negócio obrigacional. O método adotado é o dogmático-analítico com apoio comparado. O trabalho delimita seu objeto à dimensão extrajudicial e constitutiva da transmissão imobiliária entre vivos, afastando as questões sucessórias, tributárias e de regulação do mercado de capitais, opção justificada pela natureza ambígua da tokenização imobiliária no Brasil, situada entre o ativo real e o valor mobiliário, conforme a Resolução CVM n.º 88/2022 e o Parecer de Orientação CVM n.º 40/2022. A dissertação percorre a evolução histórica do sistema registral brasileiro, desde as sesmarias e as Ordenações Filipinas, passando pela Lei de Terras de 1850, pela Lei Hipotecária de 1864, pelo Código Civil de 1916, pela Lei dos Registros Públicos de 1973 e pelo Código Civil de 2002, demonstrando que cada marco legislativo respondeu a demandas concretas de segurança jurídica e organização fundiária. O trabalho examina as finalidades e os princípios do sistema registral, com destaque para os quatro mais diretamente impactados pela tokenização: inscrição, legalidade e qualificação registral, continuidade e concentração. Expõe os fundamentos tecnológicos da tokenização e da blockchain, distingue os modelos de registro de documentos e de registro de direitos e demonstra que a tokenização autônoma opera como sistema análogo ao registro de documentos, sem produzir o efeito constitutivo reservado ao ato registral. A análise confirma a hipótese: a tokenização imobiliária concebida como sistema autônomo de transmissão não transfere a propriedade do bem imóvel subjacente, produz apenas efeitos obrigacionais entre as partes, contraria a promessa de equivalência entre token e imóvel e ofende a regra do art. 1.245 do Código Civil. Essa conclusão se mostra coerente com os provimentos das Corregedorias do Rio Grande do Sul, de Santa Catarina e de São Paulo, editados em 2025, que vedaram a vinculação de matrículas imobiliárias a tokens digitais. O trabalho aponta como agenda futura a construção de marco regulatório nacional e a investigação de modelos de integração entre blockchain e sistema registral brasileiro.
Descrição
Palavras-chave
tokenização imobiliária, registro de imóveis, transmissão inter vivos da propriedade, blockchain